Mercado imobiliário, lucro ou frustração? - Imobiliária Bragantina

As mídias nacionais destacaram recentemente o custo médio do metro quadrado de locação nas maiores cidades do Brasil. Depois da pandemia, quando os valores dispararam, os números dos últimos três anos foram muito favoráveis aos locadores, caminhando para o entendimento prévio de que os investidores imobiliários fizeram bons negócios.

Porém, cabe analisar que o valor investido nem sempre retorna em curto prazo, uma vez que, os melhores resultados se deram de imóveis comprados na planta. E por que isso aconteceu? Devido às taxas de juros de compras a longo prazo que estavam atrativas, ou melhor, abaixo da média de aumento dos aluguéis, conforme indicam os dados:

“Média nacional subiu quase o triplo da inflação em 2024.
Os novos contratos de aluguéis residenciais ficaram, em média, 13,50% mais caros em 2024, segundo o Índice FipeZAP. O resultado ficou 2,66 pontos percentuais (p.p.) abaixo do registrado em 2023, quando o avanço foi de 16,16%.”

Fonte: G1 – Globo: Ver artigo completo aqui

O que aprendemos com essa situação?

Nas grandes cidades têm acontecido um êxodo das famílias, a fim de diminuírem os custos para manterem o padrão de vida, sendo que estas migram para cidades com mais de 100 mil até 200 mil habitantes que já possuem boa infraestrutura, entre elas: educacional, saúde, segurança e como consequência a redução dos gastos.

Outro fator de análise, é que as famílias estão buscando imóveis mais compactos e com melhores tecnologias de construção, para que consigam ter melhor qualidade de vida, além das facilidades de manutenção destes. As casas gigantes, as instalações superadas (em se tratando de utilização dos novos eletro eletrônicos) estão a cada dia menos atrativas para vendas.

Dada todas estas questões, concluímos que para o ambiente residencial, as melhores compras têm se dado em imóveis populares novos (bem conservados), ou com valores de R$ 230.000,00 a 450.000,00 adquiridos na planta (imóveis novos), pois as taxas de aquisição nos financiamentos são atrativas. Tal condição se dá aos investidores que buscam um ambiente conservador e a segurança de ter o imóvel como garantia de fluxo.

O lucro ou a frustração estão condicionados ao tempo de retorno desejado do investimento. A expectativa é que o mercado imobiliário de locação ainda permaneça aquecido por um bom tempo, visto que as novas construções precisam de 24 a 36 meses para serem entregues, as empresas estavam queimando seus estoques de unidades nestes anos anteriores, dado os altos custos de produção, além de muitas cidades estarem adequando suas regras de construção, o que fez com que os processos de novos empreendimentos ficassem parados nas burocracias.

Aos que buscam retorno após três anos de investimento, as respostas são bem favoráveis. Já os que tentam isso em um prazo menor, devem estudar bem as ações, pois pela escassez de oportunidades os valores do m², tem desanimado ou deve ser recalculado para um retorno em um prazo maior.

Márcio Juviniano Barros - Consultor da Imobiliária Bragantina
Pós graduado em avaliação de bens